Η διάρκεια ζωής των πάνελ κτιρίων βάσει κανονισμών και στην πραγματικότητα
Για την αξιολόγηση της ρευστότητας (δηλαδή της πραγματικής δυνατότητας πώλησης ενός διαμερίσματος και του ποσού που μπορεί κανείς να λάβει γι' αυτό) λαμβάνεται υπόψη η διάρκεια ζωής της πολυκατοικίας με πάνελ. Σύμφωνα με τους κανονισμούς, η περίοδος λειτουργίας των πενταόροφων πάνελ κτιρίων υπολογίζεται σε μισό αιώνα, των εννιαόροφων κτιρίων – περίπου 100 χρόνια. Αλλά σε πολλές περιπτώσεις αυτά τα νούμερα παραμένουν απλώς ένας οδηγός για τους πολεοδόμους. Ας δούμε ποιες είναι οι πραγματικές και οι κανονιστικές διάρκειες λειτουργίας των κύριων τύπων πολυκατοικιών.
Διάρκεια λειτουργίας των πάνελ κτιρίων σύμφωνα με το GOST: σύσταση ή καταδίκη;
Κάθε προϊόν έχει περιορισμένη διάρκεια ζωής. Και τα κτήρια κατοικιών έχουν μια συγκεκριμένη διάρκεια ζωής. Μετά τη λήξη της, η λειτουργία του κτηρίου καθίσταται επικίνδυνη. Αυτή η διάρκεια καθορίζεται για κάθε τύπο κτηρίου σύμφωνα με το GOST και τα αντίστοιχα SNiP. Στον παρακάτω πίνακα βλέπετε συνοπτικά δεδομένα για τους κύριους τύπους κτηρίων:
Κατά τη διάρκεια του χρόνου που ορίζεται στα έγγραφα, το κτήριο (υπό την προϋπόθεση ότι τηρήθηκαν οι τεχνολογίες κατασκευής) θα διατηρεί όλες τις δηλωμένες ιδιότητες. Αυτή η περίοδος είναι μια σύσταση για τους πολεοδόμους. Με βάση αυτήν, λαμβάνονται αποφάσεις σχετικά με το χρονοδιάγραμμα κατεδάφισης ή ανακατασκευής κάθε κτηρίου. Αλλά η πραγματική διάρκεια λειτουργίας μπορεί να είναι είτε μεγαλύτερη από την κανονιστική είτε μικρότερη.
| Παράγοντες που αυξάνουν τη διάρκεια κανονικής λειτουργίας του κτηρίου | Παράγοντες που μειώνουν τη διάρκεια κανονικής λειτουργίας του κτηρίου |
|---|---|
| Αυστηρή τήρηση της τεχνολογίας κατασκευής. | Παραβίαση της τεχνολογίας κατασκευής: χρήση κακής ποιότητας υλικών, χαμηλή ποιότητα εργασίας των οικοδόμων. |
| Χρήση κατά την κατασκευή τοίχων πλήρους μεγέθους τσιμεντένιων πάνελ ή υλικών καλύτερης ποιότητας (τούβλινης επένδυσης, τσιμεντόλιθων κ.λπ.) | Χρήση λεπτών τοίχων πάνελ. Μια τέτοια λύση, χαρακτηριστική των κτηρίων Χρουστσόφ, μειώνει τη διάρκεια λειτουργίας στο μισό. Η χρήση του σχετίζεται με τον προσωρινό χαρακτήρα των κτηρίων της εποχής Χρουστσόφ. |
| Ποιοτική στεγανοποίηση των αρμών μεταξύ πάνελ στην οροφή και τους τοίχους, έγκαιρη συντήρησή τους. | Έλλειψη στεγανοποίησης της οροφής, συχνές διαρροές αρμών. |
| Έγκαιρη διεξαγωγή γενικής επισκευής: αντικατάσταση κουφωμάτων, ηλεκτρικής καλωδίωσης, σωλήνων ύδρευσης και αποχέτευσης | Απουσία γενικής επισκευής για μεγάλο χρονικό διάστημα. |
| Απουσία μεγάλων βλαβών στα δίκτυα: ρήξεις σωλήνων, πλημμύρες υπογείου, καύση ηλεκτρικής καλωδίωσης | Μεγάλες βλάβες: πάγωμα σωλήνων θέρμανσης το χειμώνα, πλημμύρες δικτύων. |
Κανονιστική διάρκεια λειτουργίας των πάνελ κτηρίων της δεκαετίας του '70
Οι κατοικίες πάνελ της δεκαετίας του '70 ανήκουν στην εποχή του προγράμματος κατοικίας του Μπρέζνιεφ. Σε αυτές περιλαμβάνονται οι 90ή, 121ή και άλλες, λιγότερο διαδεδομένες, σχεδιαστικές σειρές. Παράλληλα, μέσα σε κάθε σειρά υπάρχουν πολλές υποσειρές, και ένα σπίτι που χτίστηκε το 1974 μπορεί να διαφέρει σημαντικά από ένα κτίριο του 1979 ως προς την κάτοψη, τα χαρακτηριστικά ηχομόνωσης και θερμομόνωσης, και την άνεση διαβίωσης.
Πολλά χαρακτηριστικά αυτών των κατοικιών αποκαλύπτονται σε αυτό το χρήσιμο βίντεο:
Σε σύγκριση με τις πρώτες («χρουστσοφικές») σειρές πάνελ κατοικιών, τα «μπρεζνιεφικά» διαθέτουν αρκετά πλεονεκτήματα:
- βελτίωση της κάτοψης (εμφάνιση ευρύχωρης κουζίνας, χολ, αύξηση του ύψους των οροφών)·
- εφαρμογή παχιών πάνελ (πάχος – από 0,3 μ.)·
- ύπαρξη σε πολλές σειρές απορριμματοσωλήνα και ανελκυστήρα.
Δεδομένου ότι η βάση της κατασκευής αυτών των κατοικιών εξακολουθεί να είναι το σχέδιο πάνελ, παραμένουν δύο κύρια μειονεκτήματα: η αδυναμία αναδιάταξης και η τάση των αρμών μεταξύ πάνελ να χάνουν τη στεγανότητα.
Οι οικοδομικοί κανονισμοί και τα πρότυπα λειτουργίας επιτρέπουν τη χρήση τέτοιων κτιρίων για 100 χρόνια. Επομένως, τα διαμερίσματα στα «μπρεζνιεφικά», παρόλο που βρίσκονται στο «οικονομικό» τμήμα τιμών της δευτερογενούς αγοράς κατοικίας, διατηρούν υψηλή ρευστότητα.
Πώς να παρατείνετε τη διάρκεια ζωής ενός 9-όροφου πάνελ κτιρίου;
Αν και η διάρκεια «ζωής» των 9-όροφων πάνελ κατοικιών εκτιμάται από ειδικούς σε 50–100 χρόνια (ανάλογα με τη σειρά), αυτή η ηλικία μπορεί να παραταθεί σημαντικά με μια έγκαιρη μεγάλη επισκευή. Η προτεινόμενη από τους κανονισμούς περίοδος διεξαγωγής είναι ένα τέταρτο του αιώνα. Στο πρόγραμμα των μέτρων πρέπει να περιλαμβάνονται:
- επιθεώρηση των φερόντων στοιχείων της κατασκευής και – εάν χρειαστεί – ενίσχυσή τους·
- αντικατάσταση του σκελετού της στέγης και των στεγαστικών υλικών·
- επιθεώρηση θεμελίωσης και τσιμεντένιας περίζωσης, ανάλογα με την ανάγκη – εξάλειψη ρωγμών και ενίσχυση προβληματικών σημείων·
- επισκευή ηλεκτρικής καλωδίωσης·
- επισκευή συστημάτων αποχέτευσης, ύδρευσης και θέρμανσης.
Δυστυχώς, λόγω της δύσκολης οικονομικής κατάστασης, πολλές περιοχές παραβιάζουν τις προτεινόμενες προθεσμίες για τη διεξαγωγή μεγάλων επισκευών. Η καθυστέρηση 5 ετών είναι συνηθισμένο φαινόμενο, και για πολλές πόλεις ακόμα και μια μεγάλη επισκευή με καθυστέρηση 15 ετών δεν είναι κάτι απίστευτο. Σε άλλες περιπτώσεις, οι εκστρατείες επισκευής φαινομενικά πραγματοποιούνται σύμφωνα με τις προθεσμίες, αλλά μειώνεται το σύνολο των μέτρων.
Μια έγκαιρη και πλήρης μεγάλη επισκευή μπορεί να παρατείνει σημαντικά τη διάρκεια ζωής ενός πάνελ κτιρίου. Ένας ακόμη σημαντικός παράγοντας είναι η φροντίδα του σπιτιού από τους κατοίκους.
Διάρκεια ζωής 5-όροφου πάνελ κτιρίου
Οι διάρκειες λειτουργίας πολυκατοικιών 5 ορόφων, που κατασκευάστηκαν στο πλαίσιο του προγράμματος Χρουστσώφ (1950–1960), ορίζονται από τους κανονισμούς σε 50 χρόνια. Οι απλούστεροι υπολογισμοί δείχνουν ότι για τις πρώτες εκδόσεις έχει ήδη λήξει, και τα σπίτια της δεκαετίας του 1960 βρίσκονται στα τελευταία τους χρόνια. Μέχρι τη λήξη της «διάρκειας ζωής» του σπιτιού, μια ομάδα ειδικών που συγκροτήθηκε από τον δήμο πρέπει να αξιολογήσει την κατάσταση του κτιρίου.
Βάσει αυτής της αξιολόγησης, καθώς και του σχεδίου ανάπτυξης της πόλης και της διαθεσιμότητας χρημάτων στον δημοτικό προϋπολογισμό, λαμβάνεται μία από τις δύο αποφάσεις:
- Διεξαγωγή ριζικής ανακαίνισης. Μια τέτοια απόφαση εκδίδεται για κτίρια των οποίων η συντήρηση γενικά δεν προκαλεί παράπονα.
- Κατεδάφιση ετοιμόρροπου κτιρίου. Σε αυτήν την περίπτωση, παρέχονται στους ενοίκους διαμερίσματα ίσης επιφάνειας σε νεόδμητα κτίρια και το κτίριο αποσυναρμολογείται μετά τη μετεγκατάσταση.
Στις μεγάλες πόλεις, ένας από τους σημαντικούς παράγοντες που επηρεάζουν τη λήψη απόφασης είναι η αυξανόμενη αξία της γης κάτω από το κτίριο. Συχνά, η κατεδάφιση ενός παλαιού πενταόροφου κτιρίου και η ανέγερση ενός νέου 16όροφου κτιρίου στη θέση του καθίσταται πολύ πιο συμφέρουσα λύση από τη διεξαγωγή ριζικής ανακαίνισης.
Εάν ένα πενταόροφο κτίριο χτίστηκε στη (Μπρέζνιεφ) (ή ακόμη αργότερα) εποχή, η τυπική διάρκεια ζωής του εκτιμάται σε έναν αιώνα. Σε αυτήν την περίπτωση, από το 2020, η λειτουργία του κτιρίου βρίσκεται σε κανονικό επίπεδο.
Ελπίζουμε ότι το άρθρο μας σας βοήθησε να καταλάβετε από τι εξαρτάται η διάρκεια ζωής του κτιρίου που σας ενδιαφέρει και ποιες είναι οι προοπτικές κατεδάφισης ή ανακατασκευής αυτού του κτιρίου.